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制度の内容（簡単に）
基本的に不動産（土地、建物）を売って損をしても、給与や不動産所得、事業所得と相殺はできません。しかし、住宅（マイホーム）を売って損を出した場合は、給与や不動産所得、事業所得と相殺できるかもしれません。給与と相殺できる場合は確定申告で税金が戻ってくるかもしれません。それでも損の方が大きい場合は3年間も損がなくなるまで相殺できます。
住宅ローンが残っている住宅（マイホーム）を売って損が出た場合
住宅ローンが残っている5年を超えて持っている住宅（マイホーム）を売って損をした場合、給与や不動産所得、事業所得と相殺し、税金が戻ってくるかもしれません。相殺できる金額は①損失額②住宅ローンの残高－売った金額、①②のうち少ない金額です。例えば損失額が1500万円、住宅ローンの残高が2500万円、売った金額が2000万の場合、①損失額1500万円、②2500万円－2000万円＝500万円、①②の小さい方は500万円が給与や不動産所得と相殺できる金額になります。この場合は買替をしないで賃貸になっているはずです。しかしこの特例と住宅ローン控除の併用は可能です。
旧宅（旧マイホーム）を売って住宅ローンで新居（新マイホーム）を購入した場合
5年を超えて持っている旧住宅（旧マイホーム）を売って、新居（新マイホーム）を住宅ローン（償還期間10年以上）をして購入した場合、旧住宅（旧マイホーム）の損失は給与や不動産所得、事業所得から相殺され税金が戻るか少なくなります。旧住宅（旧マイホーム）については住宅ローンがなくてもいいですし、あっても大丈夫です。新居については50平方メートル以上のものに限ります。また旧宅を売った年が令和4年なら令和元年から令和4年まで「住宅ローンが残っている住宅（マイホーム）を売って損が出た場合」を使っているならこれは受けられません。当然この特例と住宅ローン控除の併用は可能です。この特例は土地の譲渡損失が500㎡以下の部分に対する金額のみ適用できます。
共通する内容について
- 前年、前々年に居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除、居住用財産を譲渡した場合の10年超所有軽減税率、特定居住用買換・交換の長期譲渡所得の課税の特例を受けていないこと
- 合計所得金額が3000万円を超える場合はその年のみ繰越控除はできません。
- マイホームの定義や譲渡する相手は国税庁のＨＰで確認してください。
- 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までとはいつになるか？例えば令和4年4月8日に住まなくなった場合、この日から3年を経過する日の属する年末とは令和7年12月31日になります。
